Les travaux en gestion locative

Lors de la location d’un bien immobilier, il est parfois compliqué de définir qui doit effectuer les travaux d’entretien, de réparations, de remise en état… Désaccords et conflits peuvent naitre entre propriétaire et locataire.
L’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien connaît parfaitement la réglementation concernant les travaux à effectuer dans un logement. En cas de questionnement ou de litige, elle peut conseiller le propriétaire et le locataire sur le rôle de chacun et se déplacer pour constater les réparations à effectuer.

Quelles sont les travaux et réparations qui incombent au propriétaire et au locataire ?
L’entretien courant et les petites réparations pour éviter la dégradation du logement sont à la charge du locataire. Il doit donc :

• entretenir les murs (reboucher les trous, repeindre en cas de besoin), les sols (changement du revêtement en présence de traces ou de trous, remplacement des carrelages cassés) et les plafonds,
• entretenir les placards (remplacement des tablettes et réparation des dispositifs de fermeture),
• maintenir en bon état les conduits d’évacuation et de ventilation,
• réparer et entretenir les portes et fenêtres (graissage des gonds, remise en état des poignées, remplacement des vitres cassées…),
• remettre en état les installations de plomberie (changement du flexible de douche, nettoyage des dépôts calcaire, remplacement des joints…),
• entretenir les installations électriques (remplacement des prises, gaines, interrupteurs cassés),
• veiller au bon état des équipements inscrits dans le contrat de location (en cas de panne, le locataire doit remplacer l’équipement, s’il ne fonctionne plus, c’est au propriétaire de le remplacer),
• entretenir les extérieurs du logement (tondre la pelouse, tailler les arbres, désengorger les gouttières, entretenir la terrasse et la piscine).

Le propriétaire doit fournir à son locataire un bien immobilier décent et en bon état d’usage.
Il lui incombe donc les travaux plus importants qui ne relèvent pas de l’entretien ou du maintien en bon état et remettre à neuf les équipements qui ne fonctionnent plus.

Quelles sont les obligations du locataire ?
Le locataire peut aménager le bien immobilier à son goût : parquet ou carrelage, papier peint ou peinture, ajout d’étagères… Tant que les couleurs restent neutres ! En revanche, il ne peut pas transformer le logement sans autorisation écrite du propriétaire, c'est-à-dire utiliser des couleurs « flashy » pour les murs, les sols ou le plafond, ajouter une véranda ou une piscine, abattre un arbre, ou encore supprimer ou ajouter une cloison.

À son départ, le locataire doit rendre le bien immobilier dans un état similaire à son entrée.
Lors de l’état des lieux de sortie, si le propriétaire ou l’agence immobilière constatent des dégradations suite au mauvais entretien ou à un défaut d’utilisation des équipements, le coût des réparations nécessaires sera retenu sur le dépôt de garantie. 

En cas de dégradations liées à la vétusté (vieillissement des peintures, des sols, des équipements), à un défaut de construction (fissure dans un mur par exemple) ou à un cas de force majeur (fortes pluies et inondations, cyclone), c’est au propriétaire du bien immobilier de prendre en charge les réparations.

Quel est le rôle de l’agence immobilière ?
Dans la plupart des mandats de gestion locative, les « petits » travaux urgents ne dépassant pas un certain montant indiqué dans le contrat, sont gérés directement par l’agence immobilière lorsque le locataire la prévient, sans prévenir le propriétaire.
Pour des montants plus élevés, le propriétaire du bien immobilier est prévenu avant toute intervention. 

En cas de problème dans le bien, l’agence immobilière se déplace, constate les réparations à effectuer et contacte le propriétaire.
L’agence peut faire appel aux entreprises avec lesquelles elle travaille habituellement, ou bien le propriétaire peut choisir une autre entreprise pour réaliser des devis.